Phối cảnh dự án Usilk

Theo đánh giá của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), lợi thế so với các doanh nghiệp khác trong ngành là STL gần như độc quyền trong việc khai thác các dự án phát triển khu đô thị mới trong khu vực Hà Đông thuộc thủ đô Hà Nội.

Các dự án đang triển khai

Hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 75% cho STL. Lĩnh vực xây lắp công trình đóng góp từ 11-13%. Phần còn lại là kinh doanh vật tư và dịch vụ.

Năm 2008, nguồn thu bất động sản của STL vẫn đạt chỉ tiêu (367 tỷ) nhưng tiến độ thực hiện các dự án chỉ đạt 65-70% kế hoạch. Công ty hoàn thành chỉ tiêu nhờ có thêm đóng góp từ dự án chung cư Bãi Dương – Nha Trang.

Giá STL trong 3 tháng qua

Năm 2009, STL tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các dự án đang thực hiện này. Lợi thế của STL là các dự án gần như tập trung tại khu vực Hà Đông, Hà Tây – có ưu thế nổi trội về mặt địa lý và hạ tầng, khá gần với trung tâm thủ đô Hà Nội. Chính vì vậy, các dự án địa ốc của STL đã thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư.

Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu của công ty chủ yếu đến từ Dự án khu nhà ở đô thị Văn Khê. Dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện và sẽ bàn giao toàn bộ khu nhà thấp tầng trong năm nya. Dự án đã hạch toán 61% doanh thu trong 2 năm trước. STL dự kiến sẽ ghi nhận tiếp 32% doanh thu trong năm nay (nửa đầu năm đã ghi nhận 84 tỷ) và phần còn lại sẽ tính cho năm sau.

Dự án tòa nhà hỗn hợp chung cư văn phòng cao cấp Sông Đà Thăng Long City View đã thực hiện vào tháng 8/2008 nhưng mới được chính thức ghi nhận doanh thu trong năm 2009 (6 tháng đầu năm ghi nhận được 44 tỷ đồng). Dự kiến công ty sẽ thu được 30% giá trị công trình (tương đương 106 tỷ) trong năm nay. Phần còn lại tiếp tục được hạch toán vào năm 2010 và 2011.

Một số dự án bất động sản STL đang thực hiện

(Nguồn: STL)

Một nguồn thu lớn hơn nữa đến từ Dự án khu độ thị Văn Khê mở rộng (Usilk City) với tổng giá trị đầu tư 10.000 tỷ đồng bao gồm 13 tòa nhà có chiều cao từ 25-50 tầng với khoảng 2.500 căn hộ. Dự án bao gồm 4 cụm công trình:

Công ty đã thực hiện phần móng, tầng hầm của toàn bộ dự án và đã khởi công xây dựng tòa nhà CT 101 vào tháng 8 vừa qua. Bên cạnh đó, STL đang thực hiện hợp đồng hợp tác với các đối tác thứ phát trong việc huy động vốn xây dựng các toà nhà và sẽ chuyển thành doanh thu trong năm nay và các năm sau theo tiến độ dự án. Giá bán hiện tại đã tăng từ mức 800 USD/m2 lên 1.500 USD/m2, tính đến cuối tháng 6 đã huy động được 497 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số dự án khác như Khu đô thị Phú Lãm với tổng diện tích 29,5 ha, vốn đầu tư 5.000 tỷ đồng. Dự án vẫn trong quá trình làm thủ tục pháp lý và dự kiến sẽ khởi công trong năm 2010. Tại Tp. Hồ Chí Minh, STL có một số dự án như Chung cư Huỳnh Tấn Phát (Nhơn Đức – Nhà Bè) với vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng; Chung cư Trần Xuân Soạn.

Mới đây, ngày 8/9, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế chấp thuận cho STL lập dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu Đô thị mới An Vân Dương. Dự án có quy mô khoảng 400 - 450 căn hộ. Tổng diện tích đất dự án khoảng 9.700m², diện tích sàn khoảng 51.000m². Tổng mức đầu tư khoảng 200 tỷ đồng.

VDSC dự phóng kết quả kinh doanh của ST

Rủi ro kinh doanh

Các dự án STL đang thực hiện tập trung phần lớn tại phân khúc căn hộ cao và trung cấp. VDSC đánh giá cao khả năng sinh lời từ các dự án này. Tuy nhiên, trong tình hình kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi sau suy thoái, công ty sẽ gặp không ít khó khăn trong việc tìm đầu ra cho các dự án.

Hơn nữa, ngân hàng đang thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản và đưa ra giới hạn bắt buộc đối với các khoản vay trung và dài hạn. Điều đó phần nào sẽ ảnh hưởng đến mức tiêu thụ căn hộ của các doanh nghiệp hoạt động trong ngành địa ốc. Bên cạnh đó, mức giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp đang được nâng lên quá cao so với giá gốc của chủ đầu tư, đặc biệt tại khu vực Hà Đông. Việc này có thể làm giảm nhu cầu hoặc người tiêu dùng chờ đợi các sản phẩm căn hộ mới được bán ra với giá thấp hơn.

Khả năng sinh lời và tình hình tài chính

Năm 2008, doanh thu của công ty tăng trưởng 26% nhưng lợi nhuận chỉ bằng 76% so với năm trước. Nguyên nhân chính là do tỷ suất lợi nhuận gộp giảm mạnh và chi phí tài chính tăng cao.

Trong nửa đầu năm 2009, công ty đạt 166 tỷ đồng doanh thu, tăng 62% so với cùng kỳ và bằng 31% so với kế hoạch, đây là một kết quả không mấy ấn tượng.

Tuy nhiên, các quý cuối năm, nhất là quý IV, STL có khả năng đạt kết quả kinh doanh cao hơn do tính chất đặc thù của ngành.

Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu trong nửa đầu năm nay đạt 15,6%, tăng đáng kể so với mức 9,8% của năm 2008 và 11,9% của năm 2007. Đóng góp lớn vào việc này là dự án City View với tỷ suất sinh lời cao (32%). Tuy nhiên, chi phí quản lý và chi phí bán hàng cũng tăng mạnh dẫn đến tỷ lệ lợi nhuận từ HĐKD/doanh thu chỉ ở mức 10%.

Khả năng sinh lời và cấu trúc tài chính của STL

Hàng tồn kho tính đến cuối tháng 6 giảm gần một nửa so với đầu năm, chiếm 24% tổng tài sản, có thể do STL đã ghi nhận một phần vào doanh thu.

Tuy nhiên, đáng chú ý là trong danh mục tài sản dài hạn, chi phí xây dựng cơ bản dở dang gấp 21 lần so với đầu năm, chủ yếu là do ghi nhận các khoản đầu tư ban đầu tại Hà Nội và Tp.HCM.

Nợ trên tổng tài sản có chiều hướng tăng lên, tính đến cuối tháng 6 ở mức 91,4% là tương đối cao. Tuy nhiên, công ty chiếm dụng vốn của khách hàng là chủ yếu. Trong danh mục nợ dài hạn, các khoản vay cá nhân với quyền chọn mua nhà tại khu đô thị Usilk City chiếm 32% tổng nợ, các khoản ứng trước của người mua khoảng 15,2%.

Nợ vay ngân hàng chiếm 24% và hầu hết là các khoản vay ngắn hạn. Mới đây công ty đã phát hành thành công 300 tỷ đồng trái phiếu (kỳ hạn 3 năm) cho 3 nhà đầu tư.

Dựa trên các mô hình định giá của mình, VDSC ước tính giá cổ phiếu STL vào khoảng 74.000 đồng. Mức giá này cao hơn 11% so với mức giá ngày 11/9 của STL là 66.600 đồng.

Theo VDSC